Aluguel: o guia completo da Lei do Inquilinato para proprietários e inquilinos

Para começarO contrato: prazo e o que muda com 30 meses

O contrato de aluguel pode ter qualquer prazo, mas o prazo escolhido muda as regras de retomada do imóvel residencial:

Contratos de 10 anos ou mais dependem da concordância do cônjuge (art. 3º).

Saída antecipadaDevolver o imóvel antes do prazo: a multa proporcional

Durante o prazo do contrato, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta. Já o inquilino pode devolvê-lo, pagando a multa prevista proporcional ao tempo que faltava (art. 4º).

Exemplo hipotético: multa de 3 aluguéis num contrato de 30 meses. Quem sai depois de 20 meses cumpriu 2/3 do contrato e paga 1/3 da multa, ou seja, 1 aluguel.

SegurançaAs garantias do aluguel: só uma por contrato

O proprietário pode exigir uma destas garantias (art. 37):

• Caução: em dinheiro, limitada a 3 meses de aluguel e depositada em poupança, com os rendimentos revertendo ao inquilino (art. 38, § 2º); ou em bens, registrada em cartório.
• Fiança: um fiador que responde pela dívida.
• Seguro-fiança locatícia.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Exigir mais de uma garantia no mesmo contrato é nulo e configura contravenção penal (arts. 37, parágrafo único, e 43, II). Também é proibido cobrar o aluguel antecipado, salvo quando o contrato não tem garantia ou é de temporada (arts. 20 e 42).

Atenção, fiador: o STF decidiu (Tema 1127) que o fiador de aluguel pode ter penhorado o único imóvel da família, tanto em locação residencial quanto comercial. Ser fiador é colocar o patrimônio em garantia.

O proprietário pode exigir novo fiador ou outra garantia em situações como morte, falência ou insolvência do fiador, ou prorrogação do contrato quando a fiança era por prazo certo (art. 40).

ValoresReajuste, revisão e quem paga cada despesa

O valor do aluguel é livre, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo (art. 17). As partes podem combinar um novo valor a qualquer tempo (art. 18). Sem acordo, depois de 3 anos de contrato, qualquer um dos dois pode pedir a revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19).

Sublocar, ceder ou emprestar o imóvel depende de consentimento prévio e por escrito do proprietário; o silêncio não vale como autorização (art. 13).

Imóvel alugado à vendaPreferência do inquilino e o risco de ter de sair

Se o proprietário decidir vender, o inquilino tem preferência para comprar nas mesmas condições oferecidas a terceiros, e deve ser notificado com preço, forma de pagamento e demais condições (art. 27).

Se o imóvel for vendido, o comprador pode pedir a desocupação com 90 dias de prazo, a não ser que o contrato tenha prazo determinado, cláusula de vigência em caso de venda e esteja averbado na matrícula. Esse pedido precisa ser feito em até 90 dias do registro da venda (art. 8º). Para o inquilino que quer segurança, a averbação do contrato faz diferença.

Quando dá erradoDespejo: hipóteses, liminar e prazos

A locação pode ser desfeita por acordo, por infração da lei ou do contrato, por falta de pagamento ou para reparos urgentes exigidos pelo poder público (art. 9º). A lei prevê liminar para desocupação em 15 dias, com caução de 3 aluguéis, em situações específicas (art. 59, § 1º), entre elas:

• Falta de pagamento quando o contrato não tem nenhuma garantia;
• fim da locação para temporada, com ação proposta em até 30 dias do vencimento;
• fim da locação não residencial, com ação proposta em até 30 dias do término ou da notificação;
• descumprimento de acordo escrito de desocupação, com prazo mínimo de 6 meses.

No despejo por falta de pagamento, o pedido pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis atrasados, inclusive contra o fiador (art. 62, I), e o inquilino ou o fiador podem evitar o despejo depositando, em 15 dias da citação, o débito atualizado, com multas, juros, custas e honorários de 10% (art. 62, II). Essa saída não vale para quem já a usou nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único). Julgado o despejo, o prazo para sair é, em regra, de 30 dias, ou 15 dias em algumas hipóteses (art. 63).

Um cuidado: quem mora "de favor", sem pagar aluguel, não é inquilino. Nesse caso, o caminho é notificar e, se a pessoa não sair, pedir a reintegração de posse.

Curta duraçãoAluguel por temporada

É a locação de até 90 dias para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e situações parecidas (art. 48). Nela, o proprietário pode receber os aluguéis de uma só vez e antecipadamente (art. 49). Se o imóvel for mobiliado, o contrato deve descrever os móveis e o estado deles. Se o inquilino ficar mais de 30 dias depois do fim sem oposição, o contrato vira prazo indeterminado (art. 50).

O aluguel de curtíssima duração por aplicativo, com rotatividade de hóspedes, tem tratamento próprio nos condomínios. Veja o guia de Airbnb.

Loja e salaRenovatória: como proteger o ponto comercial

O inquilino comercial tem direito à renovação obrigatória do contrato, por igual prazo, se cumprir três requisitos ao mesmo tempo (art. 51): contrato escrito e com prazo determinado; prazo de 5 anos, ou soma de contratos escritos sem interrupção; e 3 anos no mesmo ramo. A ação renovatória deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato. Fora dessa janela, o direito se perde.

1. Confira no contrato qual é a garantia e se há mais de uma.
2. Anote o prazo do contrato e a data da última revisão do aluguel.
3. Se for inquilino e quiser segurança numa venda, verifique se o contrato está averbado na matrícula.
4. Se tiver loja alugada, calcule hoje a janela da renovatória.

DúvidasPerguntas frequentes

Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto: cada situação depende dos documentos.