IBS e CBS no aluguel: o que a reforma tributária muda nos contratos de locação de imóveis

Para começarO que são o IBS e a CBS e por que eles chegam ao aluguel

A Emenda Constitucional 132/2023 reformou a tributação sobre o consumo no Brasil. Cinco tributos serão gradualmente substituídos por dois: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência da União, que substitui o PIS e a Cofins; e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), compartilhado por estados e municípios, que substitui o ICMS e o ISS. As regras foram detalhadas pela Lei Complementar 214/2025, que já foi alterada pela Lei Complementar 227/2026.

Até a reforma, o aluguel de imóveis tinha tributação modesta sobre a receita. A pessoa física que alugava seus imóveis pagava apenas o Imposto de Renda. A empresa locadora pagava PIS e Cofins sobre os aluguéis, e o ISS não incidia sobre a locação de bens imóveis, conforme a Súmula Vinculante 31 do STF.

A LC 214/2025 mudou esse quadro: a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis passam a ser expressamente tributados pelo IBS e pela CBS (art. 252, III), e as mesmas regras se aplicam à servidão, à cessão de uso ou de espaço, à permissão de uso e ao direito de passagem (art. 252, § 1º). Para equilibrar o impacto, a lei criou um regime específico para os imóveis, com alíquotas reduzidas e deduções próprias.

O IBS e a CBS não substituem o Imposto de Renda. Quem recebe aluguel continua a declará-lo e a recolher o IR normalmente.

Linha do tempoQuando a cobrança começa: o calendário da transição

Para a locação de imóveis, portanto, 2027 é o ano decisivo: é quando a CBS passa a ser efetivamente cobrada da empresa locadora e da pessoa física enquadrada como contribuinte. Os contratos firmados ou renovados agora já atravessarão esse período, e é por isso que precisam tratar do tema desde já.

A pergunta principalQuem é contribuinte: empresa, pessoa física e condomínio de proprietários

O contribuinte, na locação, é o locador, ou seja, quem recebe o aluguel (art. 263, III). A situação muda conforme quem ele é:

• Empresa locadora (inclusive holding patrimonial): é contribuinte do regime regular e se submete ao regime específico dos imóveis (art. 251, caput). A empresa optante pelo Simples Nacional segue as regras próprias desse regime e pode optar pelo regime regular do IBS e da CBS.
• Pessoa física: só é contribuinte se, no ano-calendário anterior, preencher as duas condições ao mesmo tempo: receita total com aluguéis superior a R$ 240.000,00 e locação de mais de três imóveis distintos (art. 251, § 1º, I). Esse valor é atualizado mensalmente pelo IPCA (§ 5º). O regulamento da CBS define como imóvel distinto cada unidade imobiliária autônoma, edificada ou não, que permita uso privativo e tenha localização própria, ainda que não registrada no cartório; imóveis com mais de uma matrícula, utilizados em conjunto, podem formar uma única unidade (Decreto 12.955/2026, art. 383).
• Pessoa física que ultrapassa o limite durante o ano: torna-se contribuinte no próprio ano se a receita de aluguéis exceder em 20% o limite, isto é, superar R$ 288.000,00, em valores atualizados (art. 251, § 2º, II). O regulamento da CBS esclareceu que, também nesse caso, é preciso que a locação envolva mais de três imóveis distintos (Decreto 12.955/2026, art. 382, § 1º, III).
• Imóvel com vários proprietários: o IBS e a CBS incidem apenas sobre a parte do coproprietário que se enquadra como contribuinte (art. 263, § 3º), e os coproprietários poderão optar pelo recolhimento unificado em um único CNPJ, nos termos do regulamento (§ 2º).

Os aluguéis por temporada entram na soma desses limites (LC 214, art. 253, § 2º; Decreto 12.955/2026, art. 361). Valores de 2025, atualizados mensalmente pelo IPCA.

Há quem sustente que a pessoa física poderia ser contribuinte também pela regra geral da lei, que alcança quem fornece bens ou serviços de modo habitual ou em volume que caracterize atividade econômica (LC 214, art. 21, I). Para os imóveis, contudo, a lei criou critério próprio e objetivo: é o art. 251 que diz quando a locação feita pela pessoa física caracteriza atividade econômica, e a própria LC 214 remete a esses limites para essa finalidade (art. 252, § 8º). O regulamento seguiu a mesma linha. Por outro lado, a pessoa física com receita anual inferior a metade do limite do MEI é nanoempreendedora e não é contribuinte (art. 26, IV).

A pessoa física que se tornar contribuinte deverá inscrever-se no CNPJ e emitir documento fiscal dos aluguéis. Para ela, essas obrigações passam a valer em 1º de janeiro de 2027 (Decreto 12.955/2026, arts. 105 e 115, com a redação do Decreto 13.075/2026).

Na prática, a imensa maioria dos proprietários pessoas físicas, que alugam um, dois ou três imóveis, não será contribuinte do IBS e da CBS. Quem tem mais de três imóveis alugados e receita anual acima do limite, por outro lado, precisa se organizar: passará a emitir documento fiscal, apurar e recolher os tributos como uma empresa.

Como se calculaBase de cálculo, redutor social e alíquota reduzida

O cálculo do IBS e da CBS sobre o aluguel segue quatro regras do regime específico dos imóveis:

1. Base de cálculo: é o valor da locação (art. 255, II). Não entram no cálculo os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, nem as despesas de condomínio (art. 255, § 2º). O regulamento da CBS acrescentou o foro anual e a taxa de ocupação, relevantes nos terrenos de marinha, e condicionou a exclusão a dois requisitos: os valores devem ser suportados pelo locatário e deve haver prova inequívoca do pagamento (Decreto 12.955/2026, art. 364, §§ 3º e 4º). Benfeitorias custeadas pelo inquilino como forma de pagamento não reduzem a base (§ 2º).
2. Redutor social (somente residencial): na locação para uso residencial, o locador contribuinte pode deduzir da base de cálculo R$ 600,00 por mês, por imóvel, até o limite da base (art. 260, com a redação da LC 227/2026). O valor é atualizado mensalmente pelo IPCA. Esse redutor não se aplica a lojas, salas e galpões; no imóvel de uso misto, é aplicado proporcionalmente à área residencial, e, nas locações por período diferente do mensal, proporcionalmente ao período (Decreto 12.955/2026, arts. 377 e 378).
3. Alíquota reduzida em 70%: as alíquotas do IBS e da CBS na locação, na cessão onerosa e no arrendamento de imóveis são reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único). Paga-se, portanto, 30% da alíquota normal.
4. Momento da cobrança: o tributo é devido a cada pagamento do aluguel (art. 254, III e § 2º), e não na assinatura do contrato.

A alíquota de referência ainda será fixada por resolução do Senado Federal. Para ilustrar, considere uma alíquota total hipotética de 26,5%, número utilizado nas estimativas divulgadas durante a tramitação da reforma. Com a redução de 70%, a alíquota efetiva sobre o aluguel seria de 7,95%:

Valores meramente ilustrativos, para o regime pleno. A alíquota efetiva dependerá das alíquotas de referência fixadas pelo Senado e das alíquotas do estado e do município.

O exemplo revela um cuidado prático importante: o condomínio e o IPTU só ficam fora da base de cálculo se forem suportados pelo inquilino, identificados separadamente e comprovadamente pagos. Um contrato que estipula um "pacote" único, com aluguel, condomínio e IPTU embutidos, dificulta a comprovação dessa exclusão e pode aumentar o tributo.

TransiçãoContratos assinados antes de 16 de janeiro de 2025: o regime opcional de 3,65%

A LC 214/2025 criou uma regra de transição para os contratos de locação por prazo determinado firmados até a data de sua publicação, 16 de janeiro de 2025. Nesses contratos, o locador pode optar por recolher o IBS e a CBS sobre a receita bruta recebida, pelo percentual fixo de 3,65% (art. 487, caput e § 2º), equivalente à antiga carga de PIS e Cofins no regime cumulativo. As condições variam conforme a finalidade do imóvel:

A opção tem contrapartidas: ela afasta qualquer outra forma de incidência sobre a operação (§ 3º), impede o uso do redutor social de R$ 600,00 (§ 5º), proíbe a apropriação de créditos relacionados ao imóvel (§ 4º), exige escrituração contábil segregada (§ 11) e o pagamento é definitivo, sem direito a restituição ou compensação (§ 7º).

Para os contratos comerciais, o prazo de registro em cartório (31/12/2025) já terminou, mas o regulamento da CBS disciplinou a alternativa de disponibilizar o contrato ao Fisco: a opção é manifestada com a emissão do primeiro documento fiscal do aluguel já com a tributação de 3,65%, é irretratável por todo o período do contrato e obriga o locador a guardar o contrato pelo prazo prescricional e a apresentá-lo quando solicitado; se os requisitos não forem atendidos, as diferenças serão lançadas de ofício (Decreto 12.955/2026, art. 463, § 1º, I, "b"). Prorrogações e aditivos que alteram o prazo original merecem análise cuidadosa, porque o regime vale apenas pelo prazo original do contrato.

Aluguel por temporadaLocação de até 90 dias e plataformas digitais

A locação de imóvel residencial por período de até 90 dias ininterruptos, feita por contribuinte do regime regular, é tributada pelas mesmas regras dos serviços de hotelaria (art. 253). Também se considera serviço de hotelaria o alojamento temporário em imóvel residencial mobiliado (art. 278, II). Nesse regime, as alíquotas são reduzidas em 40%, e não em 70% (art. 281), não há redutor social, e o hóspede não pode apropriar créditos (art. 283).

A LC 227/2026 esclareceu dois pontos relevantes para quem aluga por temporada: a pessoa física só é contribuinte se atingir os mesmos limites da locação comum (mais de R$ 240 mil e mais de três imóveis), e as receitas de temporada são somadas aos demais aluguéis para verificar esses limites (art. 253, §§ 1º e 2º).

Locação comercialCrédito para o inquilino empresa: a mudança que altera a negociação

O IBS e a CBS seguem o modelo da não cumulatividade: a empresa do regime regular pode apropriar como crédito o tributo incidente sobre aquilo que adquire para sua atividade, desde que o tributo tenha sido efetivamente pago (art. 47). O aluguel do imóvel em que a empresa funciona entra nessa lógica.

Isso cria uma situação nova na locação comercial:

• Locador contribuinte (empresa ou pessoa física enquadrada): o IBS e a CBS cobrados no aluguel geram crédito para o inquilino empresa do regime regular. O custo efetivo do aluguel para esse inquilino pode, assim, permanecer praticamente o mesmo, ainda que o valor bruto aumente.
• Locador pessoa física não contribuinte: não há IBS nem CBS no aluguel e, portanto, não há crédito para o inquilino.
• Imóvel residencial para uso pessoal: em regra, não gera crédito, porque a lei veda o crédito sobre bens e serviços de uso ou consumo pessoal (art. 57).

Para o inquilino pessoa física ou para a empresa do Simples Nacional sem direito a crédito, ao contrário, o tributo repassado no aluguel representa um custo efetivo. É justamente por isso que a cláusula de tributos deixou de ser um detalhe do contrato.

O contratoAs cláusulas que o contrato de locação precisa ter a partir de agora

A Lei do Inquilinato permite que as partes ajustem livremente o valor do aluguel (Lei 8.245/1991, art. 17) e, por acordo, fixem novo valor ou alterem a cláusula de reajuste (art. 18). Na falta de acordo, a revisão judicial do aluguel só pode ser pedida após três anos de vigência do contrato (art. 19). O contrato que nada diz sobre o IBS e a CBS, portanto, pode deixar o locador sem meio rápido de recompor o aluguel, ou deixar o inquilino surpreso com uma cobrança que não esperava.

A lei também atribui ao locador o pagamento dos impostos e taxas que incidam sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário (art. 22, VIII). O IBS e a CBS, contudo, incidem sobre a operação de locação, e não sobre o imóvel; por isso, o contrato precisa tratar deles de forma específica. Os pontos essenciais são:

1. Aluguel com ou sem tributos: declarar se o valor ajustado já inclui o IBS e a CBS ou se eles serão acrescidos ao aluguel.
2. Repasse de alterações de alíquota: prever como serão tratados o aumento progressivo das alíquotas até 2033 e o eventual enquadramento do locador pessoa física como contribuinte durante o contrato.
3. Condomínio, IPTU e foro discriminados: atribuir essas despesas ao inquilino, cobrá-las separadamente do aluguel e guardar os comprovantes de pagamento, porque a exclusão da base de cálculo depende de prova inequívoca.
4. Condição tributária das partes: registrar se o locador é contribuinte do regime regular e se o inquilino pretende apropriar créditos, com o compromisso de comunicar alterações.
5. Documento fiscal e forma de pagamento: estabelecer a emissão do documento fiscal pelo locador contribuinte e a forma de pagamento, considerando o mecanismo de recolhimento na liquidação financeira (split payment), à medida que for implantado.
6. Contratos antigos: nos contratos firmados até 16/01/2025, registrar a opção pelo regime de 3,65% e a forma de repasse, se houver.

A revisão dos contratos em vigor deve ser feita, de preferência, antes de 2027, por meio de aditivo assinado pelas partes.

Administração e corretagemE a imobiliária?

A administração de imóveis e a intermediação imobiliária também são tributadas pelo IBS e pela CBS (art. 252, IV), com alíquotas reduzidas em 50% (art. 261, caput). A base de cálculo é a remuneração da imobiliária ou do corretor, e não o valor do aluguel (art. 255, IV). Quando houver mais de um corretor, cada um responde pelo tributo sobre a parte da remuneração que lhe couber (art. 255, §§ 3º e 4º).

O proprietário pessoa física que não é contribuinte continua fora do IBS e da CBS sobre o aluguel, ainda que o imóvel seja administrado por imobiliária: o tributo da imobiliária incide apenas sobre a taxa de administração.

PlanejamentoPessoa física ou holding: quando compensa receber o aluguel por uma empresa

Com a reforma, a comparação entre receber o aluguel como pessoa física ou por meio de uma empresa (normalmente uma holding patrimonial no lucro presumido) mudou de forma relevante. Os dois lados agora têm regras diferentes:

A consequência prática é a seguinte: o proprietário que não é contribuinte do IBS e da CBS como pessoa física (até três imóveis ou até R$ 240 mil por ano) passa a ter, na pessoa física, uma vantagem que a holding não tem, porque a empresa paga IBS e CBS sobre todos os aluguéis. A diferença de Imposto de Renda continua favorecendo a holding nas rendas mais altas, mas a margem diminui. Use a calculadora para simular o seu caso.

Na práticaO que fazer agora

1. Some os aluguéis recebidos no ano e conte quantos imóveis distintos estão alugados.
2. Separe, no contrato e no recibo, o aluguel, o condomínio e o IPTU.
3. Verifique a data de assinatura dos contratos antigos e se foram registrados em cartório.
4. Inclua, nos contratos novos e por aditivo nos antigos, a cláusula sobre o IBS e a CBS.

DúvidasPerguntas frequentes

Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto: cada situação depende dos documentos.