Em relação de consumo, a 3ª Turma do STJ tem decidido que a soma dos descontos no distrato não pode passar de 25% do valor pago, com exceção da taxa de fruição, mesmo quando o contrato prevê 50%. Ainda não é tese repetitiva, e o TJBA tem decisões nos dois sentidos.
O que aconteceuContrato previa 50%. O STJ aplicou o CDC
Por unanimidade, a 3ª Turma do STJ decidiu que, em relação de consumo, a soma dos descontos no distrato não pode passar de 25% do valor pago.
A exceção é a taxa de fruição, quando o comprador chegou a usar o imóvel.
O trecho da decisãoO trecho da decisão
Quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.
STJ, REsp 2.148.716, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 24/11/2025
No mesmo sentido: REsp 2.106.548 (set/2025) e REsp 2.176.779 (dez/2025).
TraduzindoDe onde vêm os 50%
A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) permite reter até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação (Lei 4.591/64, art. 67-A, § 5º).
Patrimônio de afetação é a separação do dinheiro de cada obra, para que ele não se misture com outras dívidas da construtora.
Na ponta do lápisExemplo hipotético
Comprador pagou R$ 100 mil e desistiu.
Com retenção de 50%, recebe R$ 50 mil.
Com retenção de 25%, recebe R$ 75 mil.
Valores ilustrativos, sem correção, juros ou taxa de fruição.
AtençãoAinda não é regra obrigatória
São decisões de Turma do STJ, não tese repetitiva.
No TJBA há decisões nos dois sentidos, e o resultado depende do contrato, da data da compra e do estágio da obra.
Na práticaO que você pode fazer hoje
- Localize a cláusula de distrato ou rescisão no contrato.
- Veja se o contrato menciona patrimônio de afetação.
- Reúna os comprovantes de tudo o que foi pago.
DúvidasPerguntas frequentes
Quanto a construtora pode reter no distrato?
A Lei do Distrato permite até 50% quando há patrimônio de afetação. A 3ª Turma do STJ, aplicando o CDC, tem limitado a retenção a 25% do que foi pago.
O que é patrimônio de afetação?
É a separação do dinheiro de cada obra, para que ele não se misture com outras dívidas da construtora.
A regra dos 25% vale para todos os casos?
Não é tese repetitiva. O resultado depende do contrato, da data da compra e do estágio da obra.
Decisões e leis citadas
- STJ, REsp 2.148.716, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 24/11/2025
- No mesmo sentido: REsp 2.106.548 (set/2025) e REsp 2.176.779 (dez/2025).
- Valores ilustrativos, sem correção, juros ou taxa de fruição.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto: cada situação depende dos documentos.