Imóvel na planta: o guia completo de direitos do comprador, da assinatura às chaves

Antes de assinarO que conferir antes de comprar na planta

Comprar na planta é comprar uma promessa: o imóvel ainda não existe, e você paga ao longo da obra. Por isso, a segurança está nos documentos, e não no decorado. Antes de assinar, vale conferir:

• O registro da incorporação. A construtora só pode vender unidades depois de registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis. O número desse registro e a matrícula precisam constar do contrato (art. 35-A, XI).
• O patrimônio de afetação. Veja na matrícula se o empreendimento está submetido a esse regime, que separa o dinheiro da obra das outras dívidas da construtora. Ele protege o comprador, mas também muda as regras do distrato, como você verá abaixo.
• As garantias sobre o terreno. O contrato deve informar os ônus sobre o imóvel, especialmente se ele foi dado em garantia ao banco que financia a obra (art. 35-A, X). Peça a certidão de ônus reais.
• A data de entrega e o habite-se. O contrato precisa trazer o prazo final para obter o habite-se e as consequências do atraso (art. 35-A, XII).

O contratoO quadro-resumo: as 12 informações obrigatórias

Desde a Lei do Distrato, todo contrato de compra de unidade em incorporação deve começar com um quadro-resumo (Lei 4.591/64, art. 35-A). Ele precisa informar, entre outros pontos:

Se faltar alguma dessas informações, a construtora tem 30 dias para corrigir o contrato. Se não corrigir, a omissão é justa causa para o comprador desfazer o negócio (art. 35-A, § 1º). E as penalidades do distrato só valem se o comprador tiver assinado especificamente junto a essas cláusulas (art. 35-A, § 2º).

Primeiros diasO direito de arrependimento em 7 dias

Quem assina o contrato no estande de vendas ou fora da sede da construtora pode desistir em até 7 dias, com a devolução de tudo o que pagou, inclusive a corretagem (Lei 4.591/64, art. 67-A, § 10).

A lei exige uma forma de prova: a desistência deve ser feita por carta registrada com aviso de recebimento, e vale a data da postagem (§ 11). Depois dos 7 dias, o contrato passa a ser irretratável (§ 12). Guarde o comprovante dos Correios.

CustosCorretagem e taxa SATI

No Tema 938, o STJ decidiu que a comissão de corretagem pode ser transferida ao comprador, desde que o preço total tenha sido informado antes, com o valor da comissão destacado. Já a taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária) cobrada junto com a assinatura foi considerada abusiva. O pedido de devolução prescreve em 3 anos.

DesistênciaDistrato: quanto a construtora pode reter

Se o comprador desiste depois dos 7 dias, ou deixa de pagar, o contrato pode ser desfeito. A Lei do Distrato define o que a construtora pode descontar do valor pago (art. 67-A):

• a comissão de corretagem;
• uma multa (pena convencional) de até 25% do valor pago;
• se o comprador chegou a receber o imóvel: impostos, condomínio e uma taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.

Quando o empreendimento tem patrimônio de afetação, a lei admite que a multa chegue a 50% do valor pago (§ 5º). Esse é o ponto mais disputado nos tribunais hoje.

Quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.

STJ, REsp 2.148.716, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 24/11/2025

A 3ª Turma do STJ decidiu assim mais de uma vez em 2025 (também nos REsp 2.106.548 e 2.176.779). Ainda não é tese repetitiva, e no TJBA há decisões nos dois sentidos: uma considerou abusiva a retenção de 50% com a obra concluída e o habite-se expedido; outra validou os 50% num contrato de 2022 com patrimônio de afetação. Contrato, data da compra e fase da obra pesam no resultado.

Um exemplo hipotético: quem pagou R$ 100 mil recebe R$ 50 mil com retenção de 50%, ou R$ 75 mil com retenção de 25%, antes de corretagem e outros descontos.

Uma saída pouco usada: se o comprador que quer sair encontrar um comprador substituto, aprovado pela construtora, a multa não se aplica (§ 9º). E as partes podem negociar no distrato condições diferentes das da lei (§ 13).

DevoluçãoQuando o dinheiro é devolvido

Mas atenção: a Súmula 543 do STJ diz que, em contrato regido pelo CDC, a restituição deve ser imediata, integral se a culpa for da construtora e parcial se o comprador desistiu. Em novembro de 2025, a 3ª Turma do STJ manteve a súmula mesmo depois da Lei do Distrato. Na prática, o prazo de devolução é um dos pontos que costumam ser discutidos.

Durante a obraAtraso na entrega: a tolerância e o que vem depois

A lei aceita que a construtora entregue o imóvel até 180 dias corridos depois da data prevista, se isso estiver no contrato de forma clara e destacada, sem penalidade (Lei 4.591/64, art. 43-A). Passado esse prazo, e sem culpa do comprador, ele pode escolher:

• Desfazer o contrato, com a devolução de tudo o que pagou e da multa prevista, em até 60 dias (§ 1º); ou
• Manter o contrato e receber, na entrega, indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, corrigida (§ 2º).

As duas multas não se somam (§ 3º). Para contratos anteriores à Lei do Distrato, o STJ fixou no Tema 996 que o prejuízo do comprador é presumido e pode ser indenizado como aluguel mensal; o TJBA já aplicou 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel. Se a multa do contrato já equivale a um aluguel, ela substitui os lucros cessantes (Tema 970), e há decisões que admitem somar os dois quando a multa é menor. Nos contratos assinados depois da Lei do Distrato, a indenização de 1% prevista em lei é o ponto de partida, e a possibilidade de pedir algo além dela é analisada caso a caso.

Durante a obraJuros de obra, juros no pé e o índice de correção

• Juros de obra são cobrados pelo banco durante a construção. Pelo Tema 996 do STJ, é ilícito cobrá-los depois do prazo de entrega previsto no contrato.
• Juros no pé são cobrados pela construtora quando ela parcela o preço antes das chaves. O STJ os considera válidos, desde que previstos com clareza.
• INCC e IPCA: o saldo costuma ser corrigido pelo INCC durante a obra. Com o atraso, o STJ determinou que o índice passe a ser o IPCA (Tema 996).

Na entregaChaves, condomínio, hipoteca e defeitos

Condomínio: para a 4ª Turma do STJ, quem já tem o imóvel registrado no nome responde pelo condomínio mesmo sem as chaves, com direito de cobrar esse valor da construtora se o atraso for dela.

Hipoteca da construtora: pela Súmula 308 do STJ, a hipoteca que a construtora deu ao banco não vale contra quem comprou. Mas ela pode atrasar a escritura, e a súmula não se aplica automaticamente à alienação fiduciária.

Defeitos: defeitos visíveis podem ser reclamados em 90 dias pelo CDC, para conserto, abatimento ou desfazimento. Para a indenização por descumprimento do contrato, o STJ aplicou o prazo de 10 anos do Código Civil. Na vistoria de entrega, fotografe tudo e registre por escrito.

1. Peça a matrícula do empreendimento e confira o registro da incorporação e o patrimônio de afetação.
2. Leia o quadro-resumo do contrato e marque o que estiver faltando.
3. Anote a data prevista de entrega e some os 180 dias de tolerância.
4. Guarde todos os comprovantes de pagamento, inclusive da corretagem.

DúvidasPerguntas frequentes

Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto: cada situação depende dos documentos.