Para o STJ, na arrematação a base do ITBI é o valor alcançado no leilão, independentemente da avaliação, inclusive no leilão extrajudicial (REsp 1.996.625). A lei de Salvador prevê a avaliação como piso (art. 116, parágrafo único), e quem pagou sobre ela pode discutir a diferença.
O conflitoDuas regras diferentes
A lei de Salvador manda calcular o ITIV da arrematação sobre o maior lance, mas nunca abaixo da avaliação judicial ou administrativa (art. 116, parágrafo único).
Em leilão, o lance costuma ficar abaixo da avaliação.
O que diz o STJVale o valor do leilão
O STJ tem decidido que, na arrematação, a base do ITBI é o valor alcançado no leilão, independentemente da avaliação.
A 2ª Turma aplicou o mesmo raciocínio ao leilão extrajudicial (REsp 1.996.625).
O fundamentoO fundamento
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU.
STJ, Tema 1113 (repetitivo), item a
No leilão, o preço é formado em disputa pública, e é esse o valor da transmissão.
Na práticaAntes ou depois de pagar
Antes de pagar: é possível discutir a base, inclusive por mandado de segurança.
Depois de pagar: a diferença pode ser pedida de volta, em regra no prazo de 5 anos (CTN, art. 168).
Na práticaO que você pode fazer hoje
- Separe o auto ou a carta de arrematação com o valor do lance.
- Compare com a base que aparece na guia do ITBI/ITIV.
- Anote a data em que o imposto foi pago.
DúvidasPerguntas frequentes
O ITBI do leilão é sobre o lance?
Para o STJ, sim: a base é o valor alcançado no leilão.
Vale também para leilão extrajudicial de banco?
A 2ª Turma do STJ aplicou o mesmo entendimento ao leilão extrajudicial (REsp 1.996.625).
Já paguei sobre a avaliação. E agora?
A diferença pode ser pedida de volta, em regra em até 5 anos do pagamento.
Decisões e leis citadas
- STJ, Tema 1113 (repetitivo), item a
- No leilão, o preço é formado em disputa pública, e é esse o valor da transmissão.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto: cada situação depende dos documentos.