Restituição de ITIV e ITBI: quando o imposto volta e como pedir

Para começarO que é o ITIV e por que ele é pago a mais com tanta frequência

O ITIV é o imposto municipal cobrado na compra de um imóvel. Em Salvador ele tem esse nome; na maior parte das cidades, chama-se ITBI. É o mesmo tributo, previsto no art. 156, II, da Constituição.

Em Salvador, a alíquota é de 3%, ou de 1% para imóveis populares, conforme o regulamento (Lei 7.186/2006, art. 118). Quem paga é o comprador (art. 119, I), e o pagamento é feito antes da escritura (art. 122, I). Sem a guia quitada, o cartório não lavra o documento.

É exatamente essa combinação que gera tantos pagamentos a mais. O comprador precisa da escritura, a Prefeitura apresenta uma base de cálculo maior que o preço, e quase todo mundo paga para não atrasar o negócio. A boa notícia é que pagar não significa concordar: o que foi pago indevidamente pode ser pedido de volta.

Este guia usa os nomes ITIV e ITBI como sinônimos. As regras de procedimento citadas são as de Salvador; em outras cidades, a lógica é a mesma, mas os documentos e o canal do pedido mudam.

Visão geralOs 6 casos em que o ITIV pode ser devolvido

A lei de Salvador prevê a restituição quando o ato não se realiza, quando ele é anulado por decisão judicial definitiva, quando se reconhece depois a não incidência ou a isenção e quando o imposto foi pago a mais (art. 123). O Código Tributário Nacional garante o mesmo direito em termos gerais (art. 165). Na prática, os casos se agrupam assim:

Caso 1ITIV calculado sobre o valor venal: o Tema 1113 do STJ

É o caso mais comum em Salvador. Na hora de emitir a guia, a Prefeitura usa o Valor Venal Atualizado (VVA), um valor de referência que ela mesma estabelece e que muitas vezes fica acima do preço que o comprador realmente pagou.

Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou a questão em recurso repetitivo, de observância obrigatória pelos tribunais, e fixou três pontos (Tema 1113, REsp 1.937.821/SP):

• a base do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não está vinculada à base do IPTU;
• o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, e só pode ser afastado pelo Fisco em processo administrativo próprio (CTN, art. 148);
• o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência que ele mesmo estabeleceu.

O Tribunal de Justiça da Bahia tem aplicado o precedente com frequência. Em agosto de 2026, a 3ª Câmara Cível confirmou sentença que obrigou o Município de Salvador a usar o valor declarado de R$ 100 mil, e não o VVA de R$ 344.180,77 (Rem. Nec. 8153207-59.2023.8.05.0001). No mesmo mês, a 4ª Câmara confirmou decisão igual contra o Município de Lauro de Freitas, que havia calculado o imposto sobre R$ 566.048,76 numa compra de R$ 465 mil (Rem. Nec. 8008367-23.2025.8.05.0150). A 5ª Câmara já tinha decidido no mesmo sentido em março de 2026.

E o recurso no STF? O Tema 1113 ainda é objeto de recurso extraordinário. A 3ª Câmara do TJBA registrou expressamente que essa pendência não suspende a eficácia do precedente repetitivo, e é assim que os tribunais vêm decidindo. Mesmo assim, é um risco que precisa ser considerado: uma decisão futura do STF pode mudar o cenário.

Um detalhe importante: a lei de Salvador diz que a base do ITIV não pode ser inferior ao valor venal do IPTU (Lei 7.186/2006, art. 117, parágrafo único). O primeiro item do Tema 1113 afirma o contrário, que a base do ITBI não está vinculada à do IPTU, e é esse entendimento que tem prevalecido nos tribunais.

Exemplo hipotético: apartamento comprado por R$ 400 mil, com ITIV calculado sobre um VVA de R$ 520 mil. A 3%, o imposto pago foi de R$ 15.600, quando seria de R$ 12.000 sobre o preço. A diferença, de R$ 3.600, pode ser pedida de volta com correção.

Casos 2 e 3Negócio desfeito ou anulado depois do pagamento

Como em Salvador o ITIV é pago antes da escritura, não é raro que o imposto seja quitado e a compra não aconteça: o financiamento é negado, aparece um problema na documentação do vendedor, as partes desistem e fazem um distrato.

A lei municipal é direta: o imposto será restituído quando não se realizar o ato ou contrato em virtude do qual foi pago (art. 123, I), e também quando o ato for declarado nulo por decisão judicial transitada em julgado (art. 123, II).

A jurisprudência do STJ vai no mesmo sentido: o fato gerador do ITBI é a transferência da propriedade, que ocorre com o registro no Registro de Imóveis. Se o negócio não chega a se concretizar, não houve transmissão, e o imposto pago antecipadamente deve ser devolvido.

Dois cuidados. Primeiro: se a escritura já foi registrada, houve transmissão; desfazer a compra depois disso é, em regra, um novo negócio, e o pedido de restituição fica bem mais difícil. Segundo: a discussão sobre a cessão de direitos de promessa de compra e venda está pendente no STF (Tema 1124, ARE 1.294.969), depois que o julgamento de 2021 foi anulado. Quem pagou ITIV numa cessão de direitos deve acompanhar o tema.

Caso 4Imóvel arrematado em leilão

A lei de Salvador manda calcular o ITIV da arrematação sobre o maior lance, mas determina que a base não pode ser inferior ao valor da avaliação judicial ou, na falta dela, da avaliação administrativa (Lei 7.186/2006, art. 116, II e parágrafo único).

O STJ tem entendimento diferente. Para o Tribunal, na arrematação, a base do ITBI é o valor alcançado no leilão, porque é esse o preço efetivo da transmissão, formado em disputa pública. Em 2023, a 2ª Turma aplicou o mesmo raciocínio a um leilão extrajudicial, afirmando que o valor deve ser o obtido no leilão, independentemente da avaliação (REsp 1.996.625, Rel. Min. Francisco Falcão).

Na prática, quem arremata imóvel em leilão de banco ou da Justiça e paga o ITIV sobre a avaliação pode ter pago a mais. Antes do pagamento, a base pode ser discutida, inclusive por mandado de segurança; depois, o caminho é a restituição.

Caso 5Imóvel colocado em empresa ou holding

A Constituição diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital (art. 156, § 2º, I). É a regra que se aplica, por exemplo, quando uma família transfere imóveis para uma holding patrimonial.

Essa imunidade tem um limite, definido pelo STF no Tema 796: ela não alcança o valor dos bens que exceder o capital social integralizado. Se os imóveis valem mais do que o capital que eles integralizam, o excedente pode ser tributado.

Outro ponto frequente de conflito é a atividade preponderante. A Constituição exclui a imunidade quando a empresa tem como atividade principal a compra, venda ou locação de imóveis, e alguns municípios aplicam essa ressalva a todos os casos. Em agosto de 2026, a 3ª Câmara Cível do TJBA confirmou mandado de segurança contra o Município de Salvador, que havia negado a imunidade a uma holding por considerá-la inativa: para o Tribunal, a exigência da atividade preponderante não se aplica à integralização de capital (Rem. Nec. 8092482-36.2025.8.05.0001). A 2ª Câmara também afastou a cobrança em caso de cisão com integralização de capital (Rem. Nec. 8234666-15.2025.8.05.0001).

Se o ITIV foi pago numa integralização protegida pela imunidade, a lei de Salvador prevê a restituição quando a não incidência é reconhecida depois do pagamento (art. 123, III).

Caso 6Erro de cálculo, de alíquota ou pagamento em duplicidade

Há também os casos mais simples, que a própria Prefeitura reconhece com mais facilidade: a guia foi paga duas vezes, foi paga na inscrição imobiliária errada, a alíquota aplicada foi a de 3% quando o imóvel se enquadrava como popular, ou houve erro no cálculo. A lei de Salvador garante a restituição em todos esses casos (art. 20, I e II).

A SEFAZ Salvador também prevê pedido de restituição quando o ITIV foi pago por engano numa operação sujeita a tributo estadual, como a doação, que paga o ITCMD, e não o ITIV.

Atenção ao tempoO prazo: 5 anos a contar do pagamento

O direito de pedir a restituição se extingue em 5 anos, contados da extinção do crédito tributário (CTN, art. 168, I). No ITIV, isso significa, em regra, 5 anos a contar da data do pagamento da guia, e não da data em que o comprador descobriu que pagou a mais.

Há um segundo prazo, menos conhecido: se a Prefeitura negar o pedido administrativo, a ação judicial para anular essa decisão prescreve em 2 anos (CTN, art. 169). Por isso, guarde o número do protocolo e a data da resposta.

Passo a passoComo pedir: Prefeitura ou Justiça

Pedido administrativo à SEFAZ Salvador

A SEFAZ Salvador tem um serviço específico de Restituição de Crédito de ITIV, que pode ser pedido on-line pelo FAS (Formulário de Atendimento SEFAZ) ou nos postos de atendimento, sem custo. O prazo de encerramento informado pela SEFAZ é de 30 dias, e os pedidos seguem a ordem cronológica de protocolo. Os documentos variam conforme o motivo:

Segundo a própria SEFAZ, os erros mais comuns são documentação incompleta, falta dos comprovantes de pagamento e falta da certidão de matrícula atualizada. A SEFAZ também verifica se quem pede (comprador ou vendedor) é de fato o titular do crédito.

No caso do valor venal (Tema 1113), o pedido administrativo pode ser feito, mas a Prefeitura ainda defende o uso do VVA, e o resultado nem sempre é favorável. Quando o pedido é negado ou não é respondido, o caminho é a Justiça.

Ação judicial

• Ação de repetição de indébito: é a ação para quem já pagou e quer o dinheiro de volta, com correção. Não é obrigatório pedir antes à Prefeitura.
• Mandado de segurança: serve para quem ainda vai pagar e quer que o imposto seja calculado sobre a base correta. Ele não substitui a ação de cobrança e não gera pagamento de valores do passado (Súmulas 269 e 271 do STF), por isso não é o caminho para quem já pagou.

Conforme o valor, a ação pode tramitar no Juizado Especial da Fazenda Pública, que atende causas de até 60 salários mínimos (Lei 12.153/2009).

O valorQuanto volta: correção e juros

O valor pago a mais é devolvido com correção monetária desde a data do pagamento indevido (Súmula 162 do STJ). Na restituição administrativa em Salvador, a lei manda corrigir pelo IPCA-E entre a data do pagamento a maior e a data da liberação (Lei 7.186/2006, art. 23, parágrafo único).

Quando há ação judicial, os juros correm a partir do trânsito em julgado da decisão (Lei 7.186/2006, art. 21, parágrafo único; Súmula 188 do STJ).

Também volta, na mesma proporção, o que tiver sido pago de juros de mora e multa sobre o valor indevido (Lei 7.186/2006, art. 21).

LegitimidadeQuem pode pedir a devolução

Em Salvador, o contribuinte do ITIV é o comprador (adquirente), o cessionário nas cessões de direitos e cada um dos permutantes nas permutas (Lei 7.186/2006, art. 119). Em regra, é quem pode pedir a restituição. Quando o contrato atribuiu o pagamento ao vendedor, ou quando outra pessoa pagou a guia, é preciso analisar os documentos antes de fazer o pedido. Em caso de falecimento de quem pagou, o pedido é feito pelo espólio ou pelos herdeiros.

Na práticaO que fazer agora

1. Procure a guia do ITIV/ITBI e o comprovante de pagamento.
2. Compare a base de cálculo da guia com o preço da escritura ou do lance.
3. Anote a data do pagamento e verifique se ainda está dentro dos 5 anos.
4. Peça uma certidão atualizada da matrícula do imóvel.

DúvidasPerguntas frequentes

Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto: cada situação depende dos documentos.