Em 19/10/2026, o STF concluiu o julgamento do Tema 1.348 (RE 1.495.108) e decidiu, por 9 votos a 2, que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social é incondicionada: vale mesmo para empresas cuja atividade preponderante é comprar, vender ou alugar imóveis, como as holdings patrimoniais. A imunidade fica limitada ao valor do capital integralizado (Tema 796) e não protege operações simuladas ou fraudulentas.
Imunidade também para empresa imobiliária
Em 19/10/2026, o STF concluiu no plenário virtual o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108).
Por 9 votos a 2, prevaleceu o voto do relator, Min. Edson Fachin: a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social vale mesmo que a empresa compre, venda ou alugue imóveis. Ficaram vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.
A cobrança das prefeituras
Muitas prefeituras negavam a imunidade quando a atividade preponderante da empresa era imobiliária. Era o caso de muitas holdings patrimoniais e familiares, criadas justamente para administrar e alugar os imóveis da família.
Em Salvador, a alíquota do ITIV é de 3%. Num imóvel de R$ 1 milhão, são R$ 30 mil de imposto.
A Constituição
[O ITBI] não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital [...]
Constituição Federal, art. 156, § 2º, I
Para a maioria do STF, a ressalva da atividade imobiliária preponderante, na segunda parte do inciso, alcança só a fusão, a incorporação, a cisão e a extinção de empresas.
Três pontos
1. A imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada.
2. Não importa se a atividade da empresa é imobiliária.
3. Fica ressalvada a apuração de simulação ou fraude à lei para obter a imunidade indevidamente.
Tese proposta pelo relator e acompanhada pela maioria. A redação oficial constará da ata do julgamento, ainda não publicada em 20/10/2026.
Há limites
Só até o valor do capital social. O que passar do capital integralizado paga ITBI (Tema 796 do STF). Exemplo hipotético: imóveis de R$ 800 mil para integralizar R$ 500 mil de capital: o imposto incide sobre os R$ 300 mil excedentes.
Simulação ou fraude. O Município pode cobrar o imposto se provar que a operação foi só de fachada.
Fusão, incorporação, cisão e extinção. Nessas operações, a regra da atividade imobiliária continua valendo.
Restituição
Quem pagou ITBI na integralização de imóveis por causa da atividade imobiliária da empresa pode, em tese, pedir a devolução, em regra em até 5 anos do pagamento (CTN, art. 168).
É preciso acompanhar a publicação do acórdão: ainda cabem embargos de declaração, inclusive com pedido de modulação de efeitos, que pode limitar a devolução.
O que você pode fazer hoje
- Antes de transferir, compare o valor dos imóveis com o capital que será integralizado.
- Garanta que a empresa tenha propósito real: operação só no papel continua sujeita à cobrança.
- Se a prefeitura negou a imunidade, guarde o pedido, a decisão e as guias pagas.
- Acompanhe a publicação do acórdão e de eventuais embargos.
Perguntas frequentes
Holding que aluga imóveis paga ITBI na integralização?
Não, segundo o Tema 1.348 do STF: a imunidade na integralização de capital vale mesmo para empresa com atividade imobiliária, até o valor do capital integralizado.
Posso transferir qualquer valor de imóveis para a holding sem ITBI?
Não. O valor dos imóveis que exceder o capital integralizado paga ITBI (Tema 796 do STF).
A prefeitura ainda pode cobrar?
Sim, se provar simulação ou fraude à lei, e nas operações de fusão, incorporação, cisão e extinção de empresa com atividade imobiliária preponderante.
Quem já pagou pode pedir o ITBI de volta?
Em tese, sim, em regra em até 5 anos do pagamento (CTN, art. 168). É preciso acompanhar o acórdão e eventual modulação de efeitos.
Decisões e leis citadas
- Constituição Federal, art. 156, § 2º, I
- Para a maioria do STF, a ressalva da atividade imobiliária preponderante, na segunda parte do inciso, alcança só a fusão, a incorporação, a cisão e a extinção de empresas.
- Tese proposta pelo relator e acompanhada pela maioria. A redação oficial constará da ata do julgamento, ainda não publicada em 20/10/2026.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto: cada situação depende dos documentos.