Pela Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o banco, antes ou depois da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante quem comprou o imóvel. Em 2025, porém, a 4ª Turma do STJ decidiu que a súmula não se aplica por analogia à alienação fiduciária.
A súmulaO que diz o texto
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
STJ, Súmula 308
TraduzindoA dívida da construtora não é sua
Muitas construtoras dão o terreno ou as unidades em hipoteca ao banco para financiar a obra.
Para o STJ, essa garantia não pode ser usada contra quem comprou a unidade.
Onde a súmula não valeAlienação fiduciária é outra história
Em 2025, a 4ª Turma do STJ decidiu que a Súmula 308 não se aplica por analogia à alienação fiduciária.
STJ, REsp 2.130.141, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 2025
Há também decisões que a afastam em imóvel comercial.
Na práticaPor que isso importa na compra
A hipoteca registrada pode atrasar a escritura ou o registro em seu nome.
Saber qual garantia existe na matrícula antes de assinar evita surpresa.
Na práticaO que você pode fazer hoje
- Peça a certidão de ônus reais da matrícula.
- Veja se há hipoteca ou alienação fiduciária em favor de banco.
- Pergunte à construtora, por escrito, como será a liberação.
DúvidasPerguntas frequentes
A Súmula 308 vale para alienação fiduciária?
Não por analogia, segundo a 4ª Turma do STJ (REsp 2.130.141, 2025).
A hipoteca da construtora pode atrasar minha escritura?
Pode. A hipoteca registrada pode atrasar a escritura ou o registro em seu nome.
Como descubro se há hipoteca?
Peça a certidão de ônus reais da matrícula no Registro de Imóveis.
Decisões e leis citadas
- STJ, Súmula 308
- STJ, REsp 2.130.141, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 2025
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto: cada situação depende dos documentos.