Airbnb em condomínio: o guia completo para moradores, síndicos e proprietários

O ponto de partidaO que o STJ decidiu em 2026

Durante anos, a pergunta "o condomínio pode proibir Airbnb?" teve respostas diferentes. Em 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do STJ, que reúne as duas Turmas de direito privado e serve para uniformizar o entendimento entre elas, julgou o REsp 2.121.055 (Rel. Min. Nancy Andrighi) e fixou três ideias:

1. Estadia de curta duração com rotatividade não é uso residencial comum. A troca constante de hóspedes descaracteriza a destinação residencial do prédio.
2. Por isso, depende de aprovação do condomínio, com o quórum exigido para mudar a destinação: 2/3 dos condôminos (Código Civil, art. 1.351).
3. A plataforma não importa. Airbnb, Booking, imobiliária ou anúncio próprio: o que define é a estadia curta e rotativa, um contrato atípico, que não é nem locação residencial nem hotelaria.

Para a 2ª Seção, a convenção não precisa proibir expressamente esse uso: basta prever a destinação exclusivamente residencial. A linha vem de 2021, quando a 4ª Turma (REsp 1.819.075/RS, abril de 2021) e a 3ª Turma (REsp 1.884.483/PR, novembro de 2021) já tinham admitido que o condomínio residencial restringisse a locação de curtíssima duração.

AtençãoO tema ainda não está fechado: o Tema 1.443

Em 16 de setembro de 2026, a 2ª Seção afetou os REsp 2.272.536 e 2.272.537 ao rito dos recursos repetitivos, sob relatoria do Min. Raul Araújo (Tema 1.443). A questão é justamente se a cláusula de destinação residencial da convenção basta para impedir a locação de curta duração por plataformas, ou se é necessária proibição expressa.

Com a afetação, o STJ determinou a suspensão, em todo o país, dos processos individuais ou coletivos que discutem essa questão, até o julgamento. Na prática: o entendimento de maio de 2026 é a orientação atual da 2ª Seção, mas a tese obrigatória para todos os tribunais ainda será fixada, e quem tem processo sobre o tema deve contar com a suspensão.

Não confundaAluguel por temporada x hospedagem por aplicativo

Na prática, a fronteira nem sempre é clara. Um imóvel alugado por 60 dias para quem veio fazer tratamento médico está numa situação diferente de um apartamento que recebe hóspedes novos toda semana. O que pesa é a rotatividade e a forma de uso, e cada caso depende dos fatos.

Para síndicos e moradoresO que o condomínio pode fazer

• Ler a convenção. O primeiro passo é saber qual é a destinação do prédio: residencial, comercial ou mista.
• Levar o tema à assembleia. Tanto para autorizar quanto para registrar que o uso não foi aprovado. Se o quórum de 2/3 não for atingido, a lei permite converter a assembleia em sessão permanente, com continuação em até 60 dias (CC, art. 1.353, § 1º), e a votação pode ser eletrônica se a convenção não proibir (art. 1.354-A).
• Aplicar as regras de convivência. Independentemente do Airbnb, todo ocupante deve respeitar o sossego, a saúde e a segurança dos vizinhos (art. 1.336, IV), e as multas da convenção valem para a unidade.
• Registrar ocorrências. Barulho, danos e problemas de segurança devem ser anotados com data e hora. O descumprimento reiterado pode gerar multa de até 5 vezes a taxa, e o comportamento antissocial, de 10 vezes (art. 1.337).

Uma ressalva: a decisão do STJ exige aprovação para o uso; ela não autoriza medidas desproporcionais, como impedir a entrada do proprietário na própria unidade. Cada medida precisa ter base na convenção e na lei.

Para quem anunciaO que o proprietário anfitrião precisa conferir

1. A destinação do prédio na convenção. Se for residencial, o uso para estadias curtas depende de aprovação de 2/3.
2. As atas das assembleias. Veja se o tema já foi votado e o que ficou decidido.
3. Se não houver aprovação, a alternativa é propor a votação ou migrar para o aluguel por temporada tradicional, de até 90 dias, com contrato escrito e, se o imóvel for mobiliado, descrição dos móveis (Lei 8.245/91, art. 48).
4. Continuar anunciando sem aprovação expõe o proprietário a multas da convenção e a ações do condomínio.

Quando o hóspede não saiE se o ocupante não desocupar?

No aluguel por temporada, se o prazo acabar e o ocupante continuar no imóvel, a Lei do Inquilinato prevê liminar de despejo em 15 dias, desde que a ação seja proposta em até 30 dias do fim do contrato (art. 59, § 1º, III). Passado esse prazo, e se o ocupante ficar mais de 30 dias sem oposição, o contrato vira prazo indeterminado (art. 50). Por isso, quem aluga por temporada precisa de contrato escrito e de atenção às datas.

Na práticaTrês cenários comuns

1. Leia na convenção qual é a destinação do prédio.
2. Peça ao síndico as atas das assembleias que trataram do tema.
3. Se você anuncia, confira se há aprovação registrada em ata.
4. Se você é morador, registre por escrito as ocorrências com hóspedes.

DúvidasPerguntas frequentes

Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto: cada situação depende dos documentos.