Condomínio: o guia completo de direitos e deveres de moradores, proprietários e síndicos

Para começarAs três camadas de regras: lei, convenção e regimento

Todo condomínio funciona com três camadas de regras, e entender a hierarquia evita muita discussão:

1. A lei, principalmente o Código Civil (arts. 1.331 a 1.358). Nada na convenção pode contrariá-la.
2. A convenção, que define a cota de cada unidade, a forma de administração, as assembleias, as sanções e a destinação do prédio (art. 1.334). Alterá-la exige 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351).
3. O regimento interno, com as regras do dia a dia: horários, mudanças, uso do salão, da piscina e da garagem.

Para a lei, quem comprou por promessa de compra e venda ou cessão é equiparado ao proprietário, salvo disposição em contrário (art. 1.334, § 2º).

O básicoDireitos e deveres de cada condômino

DinheiroTaxa de condomínio: atraso, multa e juros

Quem atrasa a taxa fica sujeito a correção monetária, juros e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º). Os juros são os previstos na convenção. Se ela não fixar, aplica-se a taxa legal do Código Civil, que, desde a Lei 14.905/2024, corresponde à Selic menos a inflação (art. 406). A antiga referência de "1% ao mês" deixou de ser a regra automática.

E o condomínio pode fazer o quê?

• Cobrar judicialmente. A taxa aprovada em assembleia e comprovada em documentos pode ser cobrada em execução. (CPC, art. 784, X)
• Penhorar o próprio imóvel. A proteção do bem de família não vale para dívida de condomínio, porque é uma obrigação do próprio imóvel (Lei 8.009/90, art. 3º, IV).
• Impedir o voto do inadimplente na assembleia (art. 1.335, III).

E o que ele não pode fazer: proibir quem está em atraso de usar piscina, salão, academia ou elevador. Para o STJ, o direito às áreas comuns vem da propriedade, e usar a proibição para pressionar o pagamento é abuso de direito, mesmo que a convenção preveja (REsp 1.564.030/MG).

Compra e vendaQuem paga o condomínio quando o imóvel muda de dono

• Quem compra herda a dívida. O adquirente responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345). Antes de comprar, exija a declaração de quitação do condomínio.
• Venda sem registro: pelo Tema 886 do STJ, a cobrança pode recair sobre o vendedor ou o comprador. O vendedor só se livra quando o comprador já tem a posse e o condomínio sabe da venda. Comunique por escrito.
• Imóvel novo sem chaves: para a 4ª Turma do STJ, quem já tem o imóvel registrado no nome paga o condomínio mesmo sem as chaves, podendo cobrar da construtora se o atraso for dela.

DecisõesAssembleia: convocação, quórum e votação on-line

O síndico deve convocar, todo ano, a assembleia que aprova o orçamento, as contribuições e a prestação de contas (art. 1.350). Se ele não convocar, 1/4 dos condôminos pode fazê-lo (art. 1.350, § 1º), e o mesmo quarto pode convocar assembleias extraordinárias (art. 1.355). A assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados (art. 1.354).

Duas novidades da lei ajudam condomínios com baixa participação: quando um quórum especial não é atingido, a assembleia pode virar sessão permanente, com continuação em até 60 dias (art. 1.353, § 1º); e as assembleias podem ser totalmente eletrônicas, se a convenção não proibir e se forem garantidos voz, debate e voto (art. 1.354-A).

Obras necessárias podem ser feitas pelo síndico sem autorização. Se forem urgentes e caras, a assembleia deve ser avisada imediatamente; se não forem urgentes e forem caras, dependem de autorização prévia (art. 1.341, §§ 1º a 3º).

AdministraçãoO síndico: mandato, deveres e destituição

O síndico é eleito pela assembleia, pode não ser morador e tem mandato de até 2 anos, renovável (art. 1.347). Entre seus deveres (art. 1.348): convocar a assembleia, representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção, cuidar das áreas comuns, elaborar o orçamento, cobrar as taxas e multas, prestar contas anualmente e fazer o seguro do prédio.

O síndico que pratica irregularidades, não presta contas ou administra mal pode ser destituído pela maioria absoluta dos condôminos (art. 1.349). O condomínio também pode ter um conselho fiscal de três membros para dar parecer sobre as contas (art. 1.356).

ConvivênciaMultas, vizinho antissocial e direito de defesa

Quem faz obra que ameaça a segurança, altera a fachada ou perturba o sossego paga a multa prevista na convenção, que não pode passar de 5 vezes a taxa mensal, além de responder pelos danos (art. 1.336, § 2º).

Para o descumprimento reiterado, a multa pode chegar a 5 vezes a taxa, com aprovação de 3/4 dos condôminos restantes. Se o comportamento antissocial reiterado tornar a convivência impossível, a multa é de 10 vezes a taxa, até nova deliberação (art. 1.337). Antes de qualquer penalidade, o condômino precisa ter a chance de se defender. Registre as ocorrências por escrito, com data e hora.

Temas do dia a diaAnimais, vaga de garagem e Airbnb

Animais: o STJ considerou ilegítima a convenção que proíbe animais de qualquer espécie, sem distinção. A convenção pode proibir animais que causem incômodo, e o limite é sempre a segurança, a higiene e o sossego (REsp 1.783.076/DF).

Vaga de garagem: não pode ser vendida nem alugada a quem é de fora do condomínio, salvo autorização expressa na convenção (art. 1.331, § 1º). Se um condômino alugar a vaga, os demais condôminos têm preferência sobre estranhos (art. 1.338).

Airbnb: em maio de 2026, a 2ª Seção do STJ decidiu que usar apartamento de condomínio residencial para estadias de curta duração exige aprovação de 2/3 dos condôminos. O tema tem um guia próprio, com o passo a passo para moradores e proprietários.

1. Peça ao síndico a convenção e o regimento interno atualizados.
2. Confira no boleto quais juros e multa estão sendo cobrados.
3. Se for comprar um imóvel, exija a declaração de quitação do condomínio.
4. Registre por escrito qualquer ocorrência de barulho, obra ou dano.

DúvidasPerguntas frequentes

Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto: cada situação depende dos documentos.